היוון ודמי רכישה בנחלה מול רמ״י
לפני שמדברים על תשלום, צריך להבין מה נרכש בפועל מול רמ״י, באיזה מסלול, על איזה שטח, ומה התב״ע התקפה מאפשרת. התכנון ורמ״י הם שני רבדים שונים שחייבים לקרוא יחד.
שלושת המסלולים שרמ״י מפרסמת
לפי המידע הרשמי של רשות מקרקעי ישראל, קיימים מסלולים שונים לרכישת זכויות בנייה נוספות למגורים בנחלה. לכן המונח "היוון" לבדו לא מספר את כל הסיפור.
375 מ״ר ב-3.75%
רכישת היקף זכויות בנייה של 375 מ״ר בחלקת המגורים תמורת 3.75% מערך הקרקע, לפי נוהל 38.04B.
מלוא הזכויות ב-33%
רכישת מלוא הזכויות התקפות והפוטנציאליות לבנייה נמוכה בחלקת המגורים תמורת 33% מערך הקרקע.
רכישת הזכויות המבוקשות בלבד
רמ״י מפרסמת גם מסלול של רכישת זכויות הבנייה המבוקשות בלבד, בכפוף לתשלום ולנוהל החל במועד הבקשה.
שומה
גובה התשלום בפועל נקבע במסגרת הטיפול והשומה. לפני דרישת תשלום רשמית, כל מספר הוא לכל היותר אומדן.
השאלה הנכונה אינה רק "כמה מותר לבנות?", אלא "אילו זכויות כבר נרכשו מול רמ״י, באיזה מסלול, ועל איזה חלק של הנחלה?"
מה אפשר לממש ללא תשלום נוסף?
רמ״י מציינת שבעלי זכויות שרכשו 375 מ״ר בחלקת המגורים במסלול 3.75% יכולים לממש זכויות אלה ללא תשלום נוסף לרמ״י. מי שרכשו את מלוא הזכויות התקפות והפוטנציאליות לבנייה נמוכה במסלול 33% יכולים לממש את מלוא הזכויות שנרכשו, בכפוף להוראות ולתכנון התקף.
לכן לא נכון לערבב בין מספר שמופיע בתב״ע לבין היקף הזכויות שנרכש בפועל מול רמ״י.
חלקת המגורים אינה בהכרח כל תחום המגורים בתב״ע
תכנית סטטוטורית יכולה להגדיר תחום מגורים בהיקף מסוים, אבל אין להסיק מכך שכל אותו שטח כבר הוון או נרכש מול רמ״י. מצב הזכויות נבדק לפי החוזה, ההסדר והמסלול הספציפי של הנחלה.
רכישת נחלה והעברת זכויות
בהעברת זכויות בנחלה, רמ״י מפרסמת כי נדרש תשלום דמי רכישה בשיעור 33% משווי חלקת המגורים למלוא זכויות הבנייה הקיימות והעתידיות, או השלמה לדמי רכישה כאשר שולמו סכומים בעבר, וכן דמי הסכמה עבור יתרת השטח החקלאי בהתאם לנוהל.
במקביל, בקשה לתוספת בנייה בנחלה מוגשת לרמ״י על ידי בעלי הזכויות בנחלה או מיופי הכוח שלהם. לכן כאשר עסקת רכישה עדיין נמצאת בתהליך העברת זכויות, לא נכון להניח שהקונה יכול פשוט "להשתמש בזכויות של המוכר". צריך לבדוק מי רשום כבעל הזכויות, מי מוסמך להגיש ומה מאפשרים ההסכם וייפוי הכוח.
תקופת הביניים בין חתימה על עסקה לבין השלמת העברת הזכויות היא מצב שצריך לנהל משפטית ותכנונית, לא הנחה אוטומטית.
פיצול מגרש והקשר לדמי רכישה
רמ״י מציינת כי במסגרת הסדר הקבע ניתן לפצל מגרש או מגרשים ולבנות מבני מגורים בכפוף לתכנית תקפה ולמסלול התשלום שנבחר. בנוהל 38.04B יש הוראות נפרדות לפיצול מגרש לאחר תשלום דמי רכישה.
שומה מול רמ״י
כאשר מוגשת בקשה לרמ״י, למשל לרכישת זכויות, תוספת בנייה, שינוי שימוש או פיצול, התיק יכול לכלול שומה לצורך קביעת שווי הזכויות והתשלום הנדרש.
שאלות נפוצות על היוון ודמי רכישה
האם היוון הופך את כל הנחלה לבעלות פרטית?
מה ההבדל בין 375 מ״ר לבין מלוא הזכויות?
האם תב״ע שמאפשרת יותר זכויות אומרת שכבר שילמתי עליהן לרמ״י?
האם אפשר להשתמש בזכויות של המוכר לפני שהעברת הזכויות הסתיימה?
האם פיצול מגרש קשור למסלול שנרכש מול רמ״י?
האם אפשר לדעת מראש כמה אשלם?
מקורות רשמיים לבדיקה
בעמוד זה אני מסתמכת על מידע ונהלים רשמיים של רשות מקרקעי ישראל ועל התכנון הסטטוטורי הרלוונטי.
נושאים שצריך לקרוא יחד
היוון אינו עומד לבד. אם המטרה היא פיצול, בית נוסף או תכנון של נחלה לטווח ארוך, כדאי לקרוא את העמודים יחד.
איך אני יכולה לעזור בתהליך?
הליווי שלי הוא תכנוני ואדריכלי. אני עוזרת לחבר בין התב״ע, המצב הבנוי, הפיצולים העתידיים ומצב הזכויות שצריך לבדוק מול רמ״י, ומפנה לשמאי, עורך דין, מודד או גורם מקצועי נוסף כשצריך.
המידע בעמוד זה כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, שמאי, מיסוי או תכנוני מחייב. יש לבדוק כל נחלה לפי מסמכים רשמיים, נוהלי רמ״י התקפים, התב״ע התקפה, הוועדה המקומית ואנשי מקצוע מוסמכים.